法老經濟評論︰香港樓市分析

從金融角度分析樓市 (作者︰鄧浩銘)

自踏入09年開始，本地樓市有輕微回穩跡象，在農曆年前後，更有多個發展商推出新盤，有不俗的銷情，但筆者認為，現時入市買樓仍言之尚早。

先從圖表出發，下圖是中原城市領先指數及恆生指數自1994年開始的走勢圖，藍線是恆指，而紅線則是中原城市領先指數。從圖中我們可以看到兩點，第一，恆指走勢領先樓市，如紅圈示，恆指會較樓市更快見底回升，恆指於95年1月開展升浪的同時，樓市於同年8月才見底，同樣情況於98年及03年亦有出現。而恆指領先的時段，分別是7個月，2個月及4個月。第二，股市表現長線跑贏樓市(藍線高於紅線)。

樓宇其實好比股票，都是一種受外資影響的資產類別，若香港經濟發展良好，熱錢流入香港，股票市場會首先受惠，原因是股票屬於流動性較高的資產類別，但當股票估值開始昂貴的時候，熱錢就會流入樓市，07年底開展的樓市升浪，很大程度與國內資金流入有關。另外，股票市場做好會帶來財富效應，增加市民買樓的意欲，故此，經常會出現股市先行上升，然後樓價跟隨上升的現象。

另外一個影響樓價的因素是通脹預期，雖然現時香港的通脹率高於利率，做成負利率(市場認為負利率利好樓市)，但是，經濟前景不明朗，再加上環球經濟都被通縮陰影所濃罩，令通縮預期蓋過實際負利率的效應，大大減低投資者的買樓意欲。


挑選最有潛力跑贏大市的行業 (作者︰梁明遠)

哪些行業有可能在09年跑贏大市(標準普爾500指數及紐約證券交易所)，而且可以將升勢延續至2010年？有用的指標包括1月份的行業表現，早已是公開的秘密。背後的理據在於機構投資者重整投資組合的可能性較高。大部分投資者從心理上傾向把1月份當成新開始，買入新的股票。自1945年以來，統計資料顯示有關行業如在1月份表現向好，跑贏大市的機會便達到85%。這固然祇適用於美國股市。

筆者認為現時狀況相當清晰。就過去一年來說，醫療、公用、科技、消費品和服務業表現最好。投資者希望避免風險，因而選擇能在通縮衰退期保值的行業。但若比較近期6個月、3個月及1個月的圖表，可以發現科技股仍居領導地位，基本材料股躋身前列，相反醫療股有所下跌，公用股更優勢不再。

隨著VIX指數回落、資金流出公用股，投資者規避風險的程度下降，因而出現上述情況。長線投資者希望趁低吸納，進取型投資者則尋求增長。理論上，基本材料走勢領先經濟表現，所以漸入升軌。進取型投資者則希望把握科技股的增長動力。

對於亞太區(特別是本地)投資者，筆者建議他們在選擇基金時增加某些行業的比重，包括基本材料(鋼鐵、銅)、礦業(煤、稀有原料)、汽車零件、半導體晶片製造商及油氣鑽探，進取者更可選擇航運業。美國及中國政府大幅增加基建開支，基本材料需求持續強勁。預期銅及稀有金屬的需求回升，屆時倘若採礦公司提高生產力，便能從價格膨脹獲利，因此投資者亦可買入礦業股。在汽車零件方面，增持的原因則是隨著行業復甦，利潤率上升，原材料價格卻依然偏低。「利潤率」的背景因素亦適用於部分晶片製造商、石油開採及航運股。

醫療改革前路漫長，不但耗時，而且政治壓力和社會矛盾亦會帶來不明朗因素，因此筆者並不看好醫療股。至於消費品，當局只有臨時政策協助受影響的行業掙扎求存。長線策略性投資應該著重趁低吸納、轉機和工業發展的基本需要。


衰退可能性低於1% (作者︰任文傑)

筆者之前曾經提到，孳息曲線能就美國衰退提供合理可靠的預測指標，當中收益差幅反映長期債券投資者對未來經濟的展望，概念相當簡單。假如長期孳息率低於短期孳息率，便表示風險與回報失衡，市場預期利息將會下跌。目前紐約聯邦銀行使用10年期與3個月期國庫債券息率之間的差距(現約為2.57%)，計算美國在未來12個月內出現衰退的可能性。

根據有關資料，衰退可能性在07年10月至08年4月見頂(約為35-40%)，其後便一直回落至08年12月和今年1月的10%以下。展望09年，聯儲局的計算模式顯示未來12個月出現衰退的可能性平均低於1%，在年底時亦會低於1%，至明年2月更低至0.57%。在過去12個月，國庫債券收益差幅高於2%，與1990-91年及2001年衰退過後經濟復甦的情況一致。

倘若聯儲局的計算模式站得住腳，一如1960年以來過去七次衰退的準確預測，經濟在今年年中便可望回穩。不過，即使停止下滑，亦不代表經濟復甦或返回升軌。故此，筆者仍然支持伯南克的論點，即復甦過程將於2010年年中開始。至於股市，因為市場仍在臆測現時金融危機的影響範圍，筆者預期指數回升較慢。再者，在信貸市場仍未復原的情況下，經濟復甦的可能性不大。